Cách đầu tư vào thị trường bất động sản thông qua cổ phiếu và quỹ ETF [Hướng dẫn]

Trong thời kỳ lãi suất thấp, đầu tư vào bất động sản là một lựa chọn thay thế cho những người tìm kiếm "an toàn" lợi tức cao hơn so với trái phiếu. Bị cám dỗ bởi chi phí tài chính thấp, các nhà đầu tư vào bất động sản cho thuê được hưởng lợi từ chênh lệch thuận lợi giữa lãi suất cho vay và lợi nhuận cho thuê. Điều này đã khuyến khích một số chủ sở hữu bất động sản mở rộng quy mô kinh doanh cho thuê của họ. Họ đã sử dụng thặng dư do các căn hộ tạo ra để trang trải các khoản trả lãi và gốc của các căn hộ tiếp theo được vay tín dụng. Trong khi ở một số quốc gia, có thể vay một khoản với lãi suất cố định, chẳng hạn như ở Ba Lan hoặc Phần Lan, các khoản vay với lãi suất thay đổi chiếm ưu thế. Dưới đây là danh sách lãi suất thế chấp với lãi suất thay đổi ở các quốc gia Eurozone.

Źródło: Euro-area-statistic.org

Trong trường hợp lãi suất tăng, các khoản vay lãi suất thả nổi sẽ có chi phí trả nợ cao hơn. Đổi lại, điều này sẽ làm giảm chênh lệch giữa chi phí lãi vay và lợi nhuận cho thuê.

Nguồn tài chính giá rẻ cho phép mọi người vay thế chấp với chi phí tài trợ thấp trong lịch sử. Cầu tăng khiến giá bất động sản tăng theo. Điều này làm cho tài sản ròng của chủ sở hữu tài sản tăng lên. Các nhà phát triển bất động sản cũng được hưởng lợi từ tỷ lệ thấp. Họ có thể tài trợ cho các khoản đầu tư với giá rẻ. Đồng thời, các căn hộ bán rất nhanh do nhu cầu cao (điều này cũng được kích thích bởi chi phí nợ thấp). Nhờ nhu cầu căn hộ mạnh mẽ, các nhà phát triển đã có thể chuyển chi phí vật liệu và nhân viên ngày càng tăng cho người mua bất động sản. Dưới đây là biểu đồ thể hiện chỉ số thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ. Như bạn có thể thấy, trong những năm 2020 - 2022, tốc độ tăng giá đã tăng nhanh. Tất nhiên, không có gì có thể tăng trưởng mãi mãi, như các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Hoa Kỳ đã học được vào năm 2007. Trong nhiều trường hợp, họ phải đợi hơn một thập kỷ để giá danh nghĩa trở lại mức trước khủng hoảng cho vay dưới chuẩn.

Źródło: Fred.stlouisfed.org

Đầu tư cho thuê có nhược điểm của nó

Thứ nhất: tính thanh khoản của các khoản đầu tư ít hơn nhiều so với trái phiếu và cổ phiếu chính. Vấn đề thứ hai là xây dựng một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng. Thật khó để xây dựng trên quy mô đủ lớn để có tài sản ở các quốc gia khác nhau và trên các lục địa đối diện. Ngoài ra, vấn đề là trình tự pháp lý khác nhau, có thể bảo vệ chủ sở hữu tài sản nhiều hơn ở một số quốc gia và người thuê nhà ở những quốc gia khác. Ví dụ, ở Tây Ban Nha, luật hỗ trợ những người thuê nhà bất hợp pháp của cái gọi là được rồi. Năm 2020, cả nước có hơn 120 căn hộ và nhà ở bị chiếm dụng trái phép, nguyên nhân của hiện tượng này là gì? Luật pháp Tây Ban Nha quy định rất khó trục xuất những người thuê nhà bất hợp pháp nếu họ không bị trục xuất trong vòng hai ngày. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản không chỉ có căn hộ và nhà cho thuê. Bạn cũng có thể đầu tư vào bất động sản công nghiệp, nhà kho, khách sạn, tòa nhà văn phòng và tòa nhà chăm sóc sức khỏe. Cũng trong trường hợp của những khoản đầu tư này, đáng để có một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng. Tạo một danh mục đầu tư như vậy về cơ bản là không thể đối với một nhà đầu tư có vốn hạn chế để xây dựng. Giải pháp là sử dụng quỹ ETF tiếp xúc với nhiều phân khúc của thị trường bất động sản. Một trong những nổi tiếng nhất là Quỹ đầu tư bất động sản Vanguardcho phép bạn tiếp xúc với danh mục đầu tư bất động sản thực sự đa dạng.

Như được tiết lộ trên trang web của Vanguard, tài sản của quỹ chủ yếu được đầu tư vào:

• REIT chuyên dụng – 35,6%,
• REIT nhà ở - 15,3%,
• REIT công nghiệp – 12,6%,
• REIT bán lẻ - 10,5%,
• REITs chăm sóc sức khỏe - 8,3%.

Các thành phần lớn nhất của chỉ số trong danh mục đầu tư là:

• Lời mở đầu,
• Tập đoàn tháp Mỹ,
• lâu đài vương miện quốc tế,
• điểm phân,
• Lưu trữ công cộng,
• Tập đoàn bất động sản Simon,
• tháp giếng,
• Niềm tin bất động sản kỹ thuật số.

KIỂM TRA: Vanguard – Một trong “big three” của thị trường ETF

Prologis

Nguồn gốc của một phần công ty bắt đầu từ năm 1983, khi Hamid Moghadam và Dough Abbey thành lập Abbey, Moghadam and Company (sau này là AMB). Công ty được thành lập ban đầu tập trung đầu tư vào các tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm. Năm 1987, cô rời bỏ việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Thay vào đó, nó bắt đầu tập trung sự chú ý vào thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại. Năm 1997, công ty ra mắt trên thị trường chứng khoán. Năm 2011, công ty sáp nhập với ProLogis (AMB đã mua ProLogis với giá 8,7 tỷ USD và đổi tên thành Prologis). Nó hiện là một trong những thành phần của chỉ số S&P 500. Prologis sở hữu, quản lý và phát triển danh mục đầu tư bất động sản hậu cần. Nó hiện đang hoạt động ở 19 quốc gia và có tài sản (sở hữu và quản lý) trị giá khoảng 104 tỷ USD. Tài sản bao gồm hơn 4 tòa nhà với diện tích khoảng 700 triệu feet vuông. Tính đến cuối năm 1, công ty có khoảng 000 khách hàng. Phần lớn doanh thu (2021-5%) mà công ty thu được từ tiền thuê do các công ty trả cho việc cho thuê bất động sản hậu cần (ví dụ: nhà kho). 

Biểu đồ Prologis, khoảng W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Tổng công ty tháp Mỹ

Nó là một REIT khác được niêm yết trên thị trường chứng khoán New York. Tháp Mỹ cũng là một trong những thành phần chỉ số S&P 500. Công ty sở hữu và vận hành cơ sở hạ tầng truyền thông tại Hoa Kỳ và một số quốc gia. Công ty được thành lập vào năm 1995 như một phần của American Radio Systems. Năm 1998, ARS sáp nhập với CBS Corporation, và sau đó một cuộc chia tách được thực hiện, từ đó Tháp Mỹ được tách ra. Một trong những hoạt động kinh doanh chính của công ty là mua lại các tháp di độngnhận và gửi tín hiệu từ điện thoại di động. Sau khi mua lại, American Tower Corporation cung cấp một vị trí ăng-ten cho chủ sở hữu điện thoại di động. Vào cuối năm 2021, công ty có 221 trạm loại này, với số lượng lớn nhất ở Hoa Kỳ (hơn 000). Công ty càng tìm được nhiều khách thuê cho một tòa tháp thì khả năng sinh lời của cơ sở đó càng cao. Công ty tự hào rằng ROI (Lợi tức đầu tư) của tòa tháp với 43 người thuê là hơn 000%, so với khoảng 3% với hai người thuê.

Biểu đồ của American Tower Corporation, khoảng thời gian W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Vương miện Castle International

Nó là một công ty tương tự như American Tower Corporation. Nó cũng có các trạm di động sau đó được kiếm tiền thông qua cho thuê các trang web ăng ten cho các nhà khai thác di động. Vào cuối năm 2021, Crown Castle International có khoảng 40 tòa tháp trong số này. Ngoài ra, công ty còn có khoảng 000 dặm đường cáp quang. Ngoài ra, họ có khoảng 80 trạm chuyển tiếp nhỏ được đặt, ví dụ, trên các cột đèn. Các trạm nhỏ hơn được cho là để đáp ứng mức tiêu thụ dữ liệu cao hơn của điện thoại thông minh. Trong những năm 000-115, công ty đã phân bổ khoảng 000 tỷ USD cho các khoản đầu tư (bao gồm cả việc mua lại các tháp và đường dây cáp quang và CAPEX bảo trì). Hầu hết các khoản tiền đến từ dòng tiền hoạt động tích cực được tạo ra (2011 tỷ đô la). Để đạt được các mục tiêu đầy tham vọng của mình, công ty đã phải dựa vào nợ, hiện đã vượt quá 2021 tỷ USD. Hầu hết các khoản nợ đều có lãi suất cố định, điều này giúp bạn yên tâm hơn trong môi trường lãi suất ngày càng tăng. Điều đáng nói là, giống như tất cả REIT có lãi, Lâu đài Vương miện Quốc tế là công ty cổ tức, trong những năm 2014-2021 đã tăng cổ tức trả cho mỗi cổ phiếu trung bình 9% mỗi năm.

Bảng xếp hạng quốc tế Crown Castle, khoảng thời gian W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Equinix

Đây là một REIT khác là một thành phần của chỉ số S&P 500. Equinix sẽ chăm sóc nó mua lại, xây dựng và quản lý các trung tâm dữ liệu. Chính trong các trung tâm dữ liệu, dữ liệu được lưu trữ "trên đám mây". Khoảng 36% doanh thu của công ty đến từ mảng đám mây. Cần lưu ý rằng Equinix chịu trách nhiệm về khoảng 42% "không gian" do AWS cung cấp (tức là các Nút biên đám mây Hyperscale). Trong trường hợp của Azure, chỉ số này ở mức 43% và Google Cloud là 44%. Tất nhiên, không gian trong các trung tâm dữ liệu cũng được cung cấp cho các công ty cần máy chủ bên ngoài với độ tin cậy rất cao. Khoảng 60% doanh thu được tạo ra từ các trung tâm dữ liệu của chính họ. Đổi lại, 25% doanh thu đến từ các trung tâm dữ liệu được thuê trong hơn 15 năm. Để tăng doanh thu, trước tiên công ty phải lấp đầy không gian của các trung tâm dữ liệu và xây dựng những trung tâm mới. Xây dựng mới đòi hỏi tài trợ nợ. Vì lý do này, vào cuối quý 2022 năm 12, công ty có khoảng 6 tỷ đô la nợ phải trả lãi (chỉ 2018% nợ có lãi suất thả nổi). Equinix là một công ty cổ tức đã tăng cổ tức trên mỗi cổ phiếu lên hơn 2021% từ năm 25 đến năm XNUMX.

Biểu đồ Equinix, khoảng W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Lưu trữ công cộng

Một REIT khác và một thành phần khác của chỉ số S&P 500. Lịch sử của công ty bắt đầu từ năm 1972, khi B. Wayne Hughes bắt đầu phát triển khái niệm về kho để lưu trữ mọi thứ của mọi người. Hiện tại, công ty sử dụng 5 người và có hơn 600 cơ sở ở 2 tiểu bang. Hơn 600 triệu người sử dụng dịch vụ của công ty. Công ty dẫn đầu thị trường và cố gắng tăng lợi thế của mình so với các đối thủ cạnh tranh nhỏ hơn. Trong 39 năm qua, công ty đã tăng diện tích nhà kho lên 1,6 triệu feet vuông. Đối thủ cạnh tranh lớn nhất đồng thời tăng diện tích thêm 15 triệu feet vuông. Công ty bắt kịp xu hướng sử dụng cái gọi là "tự lưu trữ" tại Hoa Kỳ. Năm 90, chỉ có 52% người Mỹ sử dụng dịch vụ thì nay tỷ lệ này đã tăng lên 1987%. Các thị trường quan trọng nhất của công ty là Los Angeles, San Francisco và New York. Kể từ năm 3, công ty đã chi hơn 9 tỷ USD cho các khoản đầu tư. Trong số này, hơn 2010% dành cho việc mua lại và 6% dành cho sự phát triển hữu cơ của số lượng kho hàng.

Biểu đồ lưu trữ công cộng, khoảng W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Tập đoàn bất động sản Simon

Thành phần của các chỉ số S&P 500 và S&P 100. Đó là REIT chuyên về thị trường bất động sản thương mại. Các lĩnh vực hoạt động chính là cho thuê trung tâm mua sắm, cửa hàng và các cửa hàng khác cho người thuê. Công ty được thành lập vào năm 1960 và được sáng lập bởi anh em nhà Simons (Melvin và Herbert). Năm 1993, công ty ra mắt trên thị trường chứng khoán. Vào cuối IQ 2022, Simon Property Group sở hữu 232 bất động sản với tổng diện tích 186 triệu feet vuông. Các tài sản của công ty được đặt tại Bắc Mỹ, Châu Âu và Châu Á. Công ty cũng là cổ đông lớn (80%) của TRG (The Taubman Realty Group) và là cổ đông thiểu số của công ty Klépierre của Pháp. Cả TRG và Klépierre đều là REITs địa phương hoạt động trong cùng thị trường với Tập đoàn bất động sản Simon. Các khu vực địa lý chính của công ty là các tiểu bang sau: Florida, California và Texas. 

Biểu đồ Simon Property Group, khoảng thời gian W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Các nhà môi giới ngoại hối cung cấp ETF và cổ phiếu

Thị trường cung cấp một số lựa chọn thay thế cho việc mua bất động sản "vật lý", ví dụ: dưới hình thức mua cổ phiếu của các công ty được chọn, toàn bộ các gói dưới dạng ETF hoặc REIT. Ngày càng có nhiều nhà môi giới ngoại hối cung cấp khá nhiều cổ phiếu, quỹ ETF và CFD cho các công cụ này.

Ví dụ trên XtB Ngày nay, chúng ta có thể tìm thấy hơn 3500 công cụ vốn cổ phần và 400 quỹ ETF, một Ngân hàng Saxo hơn 19 công ty và 000 quỹ ETF.

Môi giới
nước	Polska	Dania	Síp *
Số lượng trao đổi được cung cấp	16 trao đổi	37 trao đổi	24 trao đổi
Số lượng cổ phiếu chào bán	khoảng 3500 - cổ phiếu khoảng năm 2000 - CFD trên cổ phiếu	19 - cổ phiếu 8 - CFD trên cổ phiếu	xấp xỉ 3 - CFD trên cổ phiếu
Số lượng ETF được cung cấp	xấp xỉ 400 - ETF xấp xỉ 170 - CFD trên ETF	3000 - ETF 675 - CFD trên ETF	xấp xỉ 100 - CFD trên ETF
Nhiệm vụ	Hoa hồng 0% lên tới 100 EUR doanh thu / tháng	theo bảng giá	Spread phụ thuộc vào công cụ
tiền gửi tối thiểu	0 ZL (khuyến nghị tối thiểu 2000 PLN hoặc 500 USD, EUR)	0 PLN / 0 EUR / 0 USD	500 ZL
Platforma	xStation	SaxoTrader Pro Thương nhân Saxo Đi	Nền tảng Plus500
	KIỂM TRA LẠI	KIỂM TRA LẠI	KIỂM TRA LẠI
	TẠO MỘT TÀI KHOẢN	TẠO MỘT TÀI KHOẢN	TẠO MỘT TÀI KHOẢN

* Ưu đãi PLUS500 CY

CFD là công cụ phức tạp và có nguy cơ mất tiền nhanh chóng do đòn bẩy. Từ 72% đến 89% tài khoản nhà đầu tư bán lẻ bị mất tiền khi giao dịch CFD. Cân nhắc xem bạn có hiểu cách thức hoạt động của CFD hay không và liệu bạn có thể chấp nhận rủi ro mất tiền cao hay không.