REIT là gì - cách đầu tư vào nó [HƯỚNG DẪN]

Đầu tư vào bất động sản thường liên quan đến việc mua căn hộ cho thuê hoặc lô đất xây dựng. Đây là cách đầu tư vào bất động sản phổ biến nhất của các hộ gia đình Ba Lan. Thật không may, như một quy luật, các khoản đầu tư như vậy không được đa dạng hóa về mặt địa lý. Chúng thường liên quan đến một quốc gia, và đôi khi chỉ một poviat. Do hạn chế về tài chính, các nhà tự đầu tư tập trung vào các tài sản có giá trị thấp. Việc đầu tư vào trung tâm dữ liệu, văn phòng, trung tâm mua sắm nằm ngoài tầm tài chính và khả năng của hầu hết các nhà đầu tư cá nhân. Giải pháp là đầu tư vào REIT, cho phép bạn mua cổ phần của bất động sản tốt nhất trên thế giới. Tất cả những gì bạn cần là tiếp cận thị trường nước ngoài.

lịch sử

REITs là một hình thức tổ chức doanh nghiệp ngày càng phổ biến ở Hoa Kỳ. REIT thì khác REal Enhà nước Iđầu tư Trỉ sét. Đó là một doanh nghiệp sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập.

Công thức này được tạo ra vào năm 1960 với việc ký kết Real Đạo luật ủy thác đầu tư bất động sản. Kể từ thời điểm đó, nhà đầu tư có thể mua cổ phần trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại. Ban đầu, đây chủ yếu là các trung tâm mua sắm. Vào cuối những năm 60, REITs đường sắt (ví dụ: với lực kéo) đã xuất hiện. Thậm chí ngày nay, một đại diện của loại REIT này đã được niêm yết trên thị trường chứng khoán Mỹ. Đó là một REIT năng lượng (đánh dấu: PM).

REITs hiện đại xuất hiện với cuộc cải cách thuế vào năm 1986. Sau đó, REIT có được quyền quản lý và vận hành bất động sản. Trước đây, chúng chủ yếu được sử dụng để sở hữu và cấp vốn cho bất động sản. Trong những năm tiếp theo, số lượng ngành công nghiệp mà REITs hoạt động ngày càng tăng. Công ty Getty Realty niêm yết trên sàn chứng khoán là một ví dụ. Công ty sở hữu, cho thuê và cấp vốn cho các cửa hàng, trạm xăng và tiệm rửa xe.

yêu cầu REIT

Để đủ điều kiện trở thành REIT tại Hoa Kỳ, một công ty phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Phải được thành lập tại một trong 50 tiểu bang hoặc Quận Columbia
• Có cổ phiếu có thể chuyển nhượng hoặc giấy chứng nhận đầu tư
• Có ít nhất 100 nhà đầu tư trong năm đầu tiên thành lập
• Công ty không thể là ngân hàng hay công ty bảo hiểm
• Trả ít nhất 90% lợi nhuận dưới dạng cổ tức
• Phải đáp ứng quy tắc 5/50, tức là 5 nhà đầu tư lớn nhất không được nắm giữ quá 50% cổ phần
• 75% lợi nhuận gộp phải đến từ hoạt động bất động sản (thu nhập cho thuê, tài trợ bất động sản)
• 75% tài sản đầu tư vào mảng BĐS (BĐS, cho vay, MBS)

Các loại REIT

Ủy thác đầu tư bất động sản có thể được chia thành cách thức và người có thể mua cổ phần. Có thể phân biệt:

• Công khai, được phép giao dịch – đây là REITs có cổ phiếu có thể được mua và bán trên thị trường chứng khoán. REITs được đăng ký với SEC (cơ quan tương đương của Mỹ với Cơ quan Giám sát Tài chính Ba Lan). Khoảng 200 đại diện của các công ty thuộc loại này được niêm yết trên thị trường chứng khoán Mỹ. Một số REIT là thành phần của các chỉ số như S&P 500, S&P 400 hoặc Russell 2000.
• Công khai, trái phép – loại REITs này được gọi là PNLR (REIT không niêm yết công khai). Các loại công ty này được đăng ký với SEC, nhưng cổ phiếu không được giao dịch công khai. Mặc dù vậy, REITs có quyền thực hiện mua lại cổ phần. Đổi lại, các nhà đầu tư có thể mua và bán cổ phiếu trên thị trường phi tập trung trong các giao dịch cá nhân. Khoản đầu tư tối thiểu vào loại hình công ty này là từ $1000 - $2500.
• Riêng tư: đây là những ủy thác không được đăng ký với SEC. Vì lý do này, họ không được phép giao dịch trên thị trường chứng khoán. Kết quả là, chúng được mua bởi các nhà đầu tư tổ chức.

Một sự cố khác là loại tài sản do Ủy thác Đầu tư Bất động sản nắm giữ. Đó là:

• REIT vốn chủ sở hữu - đây là loại nhiều nhất. Họ sở hữu, quản lý và vận hành bất động sản tạo ra thu nhập. Thu nhập chính đến từ phí cho thuê từ khách thuê. Một nguồn doanh thu khác là phí quản lý.
• REIT thế chấp – đây là một loại hình doanh nghiệp thú vị. Họ tập trung vào việc cung cấp tài chính trong thị trường bất động sản. Đây có thể là các khoản đầu tư vào Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) hoặc sắp xếp các khoản vay trực tiếp. Lợi nhuận chính được tạo ra từ biên lãi ròng, tức là chênh lệch giữa lãi suất của các quỹ đầu tư và chi phí tài trợ cho khoản đầu tư.
• REIT kết hợp – nó là sự kết hợp của cả hai REIT trước đó. Các công ty như vậy có cả danh mục đầu tư bất động sản và phân khúc kinh doanh tài chính bất động sản.

Các ngành mà REITs hoạt động

REITs hoạt động trong nhiều ngành công nghiệp khác nhau, bao gồm:

• trung tâm mua sắm
• Các trung tâm dữ liệu
• Chăm sóc sức khỏe
• văn phòng
• Công trình công nghiệp
• Cơ sở hạ tầng
• viễn thông
• nhà tù

Làm thế nào để đầu tư vào REITs?

Đây chắc chắn là một ý tưởng đầu tư thú vị. Một đại diện tốt cho lợi nhuận tiềm năng từ thị trường bất động sản là chỉ số S&P Global REIT, trong 10 năm qua đã đạt được tổng lợi nhuận (sau cổ tức, trước thuế) là 7%. Chỉ riêng mức tăng giá của chỉ số đã lên tới 2,6%. Sự khác biệt là do việc xây dựng REITs phải trả phần lớn lợi nhuận của họ dưới dạng cổ tức, làm tăng tỷ lệ lợi nhuận mà nhà đầu tư đạt được. Bảng dưới đây cho thấy tỷ suất lợi nhuận trung bình hàng năm (CARG%) tính đến ngày 10 tháng 2020 năm XNUMX.

Các cách phổ biến nhất để đầu tư tiền vào REITs là:

• REITs được niêm yết trên thị trường chứng khoán
• quỹ ETF

Cổ phiếu và quỹ ETF trên thị trường REIT

Tập đoàn bất động sản Simon (SPG)

Nó là một trong những thành phần chỉ số S&P 500. Đây là quỹ lớn nhất hoạt động với tư cách là chủ sở hữu và người điều hành các trung tâm mua sắm ở Hoa Kỳ. Vào cuối năm 2019, họ đã nắm giữ cổ phần tại 204 bất động sản (bao gồm 106 trung tâm mua sắm, 69 Cửa hàng cao cấp, 4 trung tâm phong cách sống) đang hoạt động tại Hoa Kỳ. Simon có mặt ở 37 bang và Puerto Rico. SPG cũng có lợi ích tại 29 cơ sở ở Châu Á, Châu Âu và Canada.

Hầu hết doanh thu của công ty được tạo ra từ các khoản phí cố định tùy thuộc vào quy mô của không gian cho thuê và doanh số đạt được của người thuê. Trong nhiều năm, đây là một công ty ổn định, do là REIT nên đã chia sẻ lợi nhuận một cách hào phóng với các cổ đông. Do hoạt động của mình, công ty rất nhạy cảm với tình hình tài chính của khách thuê. Theo quy định, công ty không gặp vấn đề gì lớn trong việc lấp đầy các trung tâm mua sắm của mình. Tình hình bắt đầu thay đổi vào tháng 2020 năm 19. COVID-51 khiến lượng khách đến TTTM sụt giảm, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của các nhà bán lẻ. Công ty cho biết trong tháng 2020-tháng 1,06, họ chỉ thu được 25% tiền thuê. Trong quý 73 năm 145,9, doanh thu của công ty đạt 50 tỷ USD, tức là giảm hơn XNUMX%. Kết quả ròng giảm hơn XNUMX% xuống mức XNUMX triệu USD. Tình trạng của những người thuê nhà xấu đi được phản ánh trong giá cổ phiếu SPG, đã giảm hơn XNUMX% trong năm.

Biểu đồ Simon Property Group, khoảng thời gian W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Quỹ ETF Bất động sản Vanguard (VNQ)

Một cách khác để đầu tư vào REITs là mua ETF tiếp xúc với phân khúc bất động sản này. Một ví dụ là Vanguard Real Estate ETF nhóm hơn 180 công ty hoạt động như REITs. Nó là một chuẩn mực cho các quỹ ETF Chỉ số 25/50 về thị trường bất động sản có thể đầu tư của MSCI Hoa Kỳ.

• Đơn vị phát hành: Vanguard
• Tài sản quản lý (AUM): 29,96 tỷ USD
• Phí hàng năm: 0,12%
• Doanh thu trung bình hàng ngày (45 ngày): 335,3 triệu USD

Dưới đây là danh sách 10 vị trí hàng đầu trong ETF vào cuối quý 2020 năm XNUMX

ETF rất đa dạng và tiếp xúc với thị trường trung tâm dữ liệu, viễn thông và lĩnh vực chăm sóc sức khỏe. ETF cũng bao gồm Tập đoàn bất động sản Simon với tỷ lệ 1,56%.

Biểu đồ Vanguard Real Estate ETF, khoảng thời gian W1. Nguồn: xStation 5, XTB.

Ưu điểm và nhược điểm của việc đầu tư vào REITs

lợi thế

Đầu tư vào REITs cho phép nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình bằng bất động sản chất lượng cao. Trong trường hợp mua REITs hoặc ETFs đã niêm yết, nhà đầu tư cũng nhận được tính thanh khoản rất cao đối với tài sản của họ. Đây là một trong những lợi ích mà căn hộ cho thuê chẳng hạn không thể mang lại. Một lợi thế khác là khả năng đầu tư vào sự phát triển của các phân khúc thị trường mà "nhà đầu tư bình thường" không thể tiếp cận được. Một ví dụ là thị trường của các trung tâm dữ liệu hoặc nhà điều hành nhà tù. Lợi thế tiếp theo của họ so với đầu tư bất động sản "thông thường" là đa dạng hóa địa lý. Đây cũng là một vị trí thú vị cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm tài sản để thêm vào danh mục cổ tức của họ.

nhược điểm

Khi đầu tư vào REITs cá nhân, điều cần thiết là phải hiểu hoạt động kinh doanh của công ty. Tập đoàn bất động sản Simon, đã bị ảnh hưởng bởi coronavirus, có thể được đưa ra làm ví dụ. Đến lượt Equinix, mảng kinh doanh xây dựng và quản lý trung tâm dữ liệu không bị "lây nhiễm" Covid-19. Đối với một số nhà đầu tư, bất lợi khi đầu tư vào tài sản REIT là phải trả cổ tức cao. Do nhu cầu chia sẻ 90% lợi nhuận với các nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức, sự phát triển của các công ty loại này đòi hỏi phải sử dụng nguồn tài chính bên ngoài. Điều này hạn chế khả năng mở rộng quy mô và tăng chi phí đòn bẩy và lãi vay. Ngoài ra, sẽ có lợi hơn cho các nhà đầu tư dài hạn khi mua lại cổ phiếu, điều này sẽ tránh được việc phải trả thuế đối với cổ tức. Một nhược điểm khác là sự biến động của thị trường, điều "không thể nhìn thấy" trên thị trường bất động sản cổ điển.