Không chỉ các khoản vay thế chấp ở Ba Lan trở nên đắt đỏ hơn

Tại Mỹ, sau khi lãi suất tăng, khoản vay mới trả góp tăng 50%. Để so sánh, khoản vay trả góp của Ba Lan đã tăng gần 80% trong khoảng thời gian tương tự. Tuy nhiên, ở Mỹ, các khoản vay mua nhà được cấp với lãi suất cố định, nghĩa là chỉ những người mới vay mới phải trả nhiều tiền hơn. Bất chấp các khoản vay đắt đỏ hơn, nhu cầu mua nhà ở Mỹ vẫn cao.

Ở Mỹ, khoản vay có lãi suất cố định là tiêu chuẩn

Một khoản vay thế chấp điển hình của Mỹ có lãi suất cố định trong toàn bộ thời hạn 30 năm. Đây là một sự khác biệt lớn so với các khoản vay ở Ba Lan, được cấp với lãi suất thay đổi hoặc ngày càng thường xuyên hơn với lãi suất cố định trong thời hạn 5 năm. Tình trạng lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay đồng nghĩa với việc khách hàng sẵn sàng tái cấp vốn cho khoản vay khi lãi suất giảm. Bằng cách này, họ hạ lãi suất cho toàn bộ thời gian trả nợ còn lại. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu tăng, cơ chế này dẫn đến “bê tông hóa” thị trường - chủ nhà vay lãi rẻ không muốn bán vì sợ mất. Điều này làm giảm đáng kể nguồn cung căn hộ và nhà ở trên thị trường thứ cấp, vốn chiếm tới 85%. doanh số bán hàng tại Mỹ (15% là thị trường bất động sản mới).

Lãi suất trung bình hiện nay đối với các khoản thế chấp mới ở Mỹ là 6,8%. (lãi suất chính thức Fed là 5-5,25%.) so với mức dưới 3% vào năm 2021. Điều này có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp hàng tháng hiện là khoảng 3 PLN. đô la, giả sử là 20 phần trăm tự đóng góp và giá nhà trung bình là 0,5 triệu USD. Các đợt trả góp của khoản vay như vậy đã tăng 50%. so với thời điểm lãi suất dưới 2%.

Để so sánh, lãi suất cho các khoản vay thế chấp mới ở Ba Lan hiện là khoảng 9%. (với lãi suất NBP lên tới 6,75%.). Nó bắt đầu phát triển ở Ba Lan khi chu kỳ tăng lãi suất bắt đầu. Nó tăng từ khoảng 2,5 phần trăm. vào tháng 2021 năm 9 xuống còn 0,5%. kể từ hôm nay, điều đó có nghĩa là việc trả góp khoản vay trung bình trị giá 30 triệu PLN trong 80 năm sẽ tăng XNUMX%. 

Các nhà xây dựng nhà đang tăng giá, mặc dù giá giảm

Ở Mỹ, chúng ta đang chứng kiến ​​sự gia tăng lãi suất đối với các khoản vay mới và đồng thời giá nhà giảm. Và nghịch lý thay, cổ phiếu của các nhà sản xuất đồ gia dụng lại nằm trong số những cổ phiếu có diễn biến tốt nhất trong năm nay. Điều này là do nhu cầu về nhà mới vẫn còn mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi các yếu tố nhân khẩu học. Và nguồn cung cũng như tồn kho nhà mới trên thị trường còn hạn chế. Cơ chế được mô tả ở trên không khuyến khích chủ sở hữu những ngôi nhà có khoản vay rẻ hơn bán chúng, điều này hạn chế nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Ở đây chúng ta đang giải quyết một sự bất thường của thị trường, nếu chúng ta nhìn vào các chỉ số rộng hơn nhà ở. REIT (AVB) đến cơ sở hạ tầng (PAVE) cũng như giá gỗ dùng để xây nhà ở Mỹ đều không ghi nhận mức tăng như vậy. Tuy nhiên, những lĩnh vực này dường như đã qua thời kỳ tồi tệ nhất do lãi suất gần mức đỉnh và nền kinh tế Mỹ vẫn chưa bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế.

Chỉ số của các công ty xây dựng nhà ở Mỹ (S&P Homebuilders Select Industry Index) đã tăng 20% ​​trong năm nay, gấp đôi so với chỉ số chung của S&P 500. Hiện tại, nó ở mức 40%. cao hơn so với mức thấp nhất vào năm 2022. Doanh số bán nhà mới hàng tháng tăng 25%. cao hơn mức đáy vào năm 2022 và 5%. trên mức trung bình dài hạn. Trong khi mức tồn kho sẵn có ở mức thấp hàng năm là 8 tháng. Giá bán trung bình giảm xuống còn $420 do tỷ lệ người mua nhà lần đầu tăng lên (thường nhỏ hơn và rẻ hơn). Đổi lại, doanh số bán nhà hiện có giảm 000%. so với năm ngoái là 30%. thấp hơn mức trung bình dài hạn. Các nhà phát triển lớn như Pulte và DR Horton đã đạt được lợi nhuận nhưng vẫn chuẩn bị cho những thời điểm không chắc chắn, với tỷ lệ P/E hiện dưới 25 lần.

Về tác giả

Pawel Majtkowski – nhà phân tích eToro trên thị trường Ba Lan, người chia sẻ bình luận hàng tuần của mình về tin tức thị trường chứng khoán mới nhất. Paweł là một chuyên gia được công nhận về thị trường tài chính với nhiều kinh nghiệm với tư cách là nhà phân tích trong các tổ chức tài chính. Ông cũng là một trong những chuyên gia được trích dẫn thường xuyên nhất trong lĩnh vực kinh tế và thị trường tài chính ở Ba Lan. Ông tốt nghiệp ngành luật tại Đại học Warsaw. Ông cũng là tác giả của nhiều ấn phẩm trong lĩnh vực đầu tư, tài chính cá nhân và kinh tế.